確定申告のワンポイントアドバイス　（10）確定申告と譲渡所得

家や土地などを売却した時は？
　事業所得と少し話が異なりますが、家や土地などの不動産を売却したときは、確定申告を行う必要がある場合があります。いわゆる｢譲渡所得｣の話です。
　対象となる資産は、土地、借地権、建物、株式等、特定の公社債、金地金、宝石、書画、骨とう、機械器具、ゴルフ会員権、特許権などです。この中でも、土地や建物の譲渡については、他の所得、例えば事業所得などと、分離して税額を計算する分離課税制度となっています。また、譲渡した年の1月1日現在の所有期間から5年を超えるときは長期譲渡所得に税率15％、5年以下は短期譲渡所得（30％）に分かれます。
　よくある工場や自宅マンションなどの不動産を売却した場合について解説します。

■不動産の譲渡所得の計算
　譲渡所得金額は、｢収入金額-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額｣と計算します。この譲渡所得の計算の注意点は（1）取得価額の計算方法（2）特例の活用の2点についてです。
（1）取得費の計算方法
　まず、購入時の契約書を確認しましょう。そこで建物と土地の価額が別々に記載されていればそれが取得費の計算の基礎となります。
　区分されていない場合でも、消費税額が記載されていれば、購入当時の消費税率で割り戻して建物の購入価額を計算します。ここから売却時までの減価を計算し、取得費とします。土地の場合には購入価額が取得価額になります。
<取得価額が不明の場合>
　購入時の契約書がなかったり、相続した不動産で取得価額が明らかでない場合には、売却価額の5％が取得価額として計算することができますが、別の計算方法を採用した方が有利なケースがあります。
　建物を購入した当時のおおよその金額が分かる｢建物の標準的な建築価額表｣で購入価額を計算し、そこから減価償却を行った金額を取得価額とすることもできます。これは国税庁のホームページや｢確定申告の手引｣に記載されています。
　売却価額の5％よりもこの方法を使った場合、取得価額が高くなる場合が多いです。
　また、土地の取得価額が不明の場合には、土地の｢市街地価格指数｣を活用することもできます。
　価格指数は、2000年の土地の価格を基準（100）とし、その他の年の価額が基準と比較して何％となっているかという統計的数値です。例えば、昨年9月に、1970年に購入価額が不明の土地を1000万円で売価したとしましょう。1970年の数値は、19・5、2018年9月の数値は79・1となっているため、1000万円×（19・5／79・1）＝246万5233円と計算することができます。これを土地の取得費とすることが可能です。
（2）特例の活用について
　譲渡所得の計算については、取得費と譲渡費用の他に、要件を満たした場合には、表にあるような特例を活用することができます。